Beim Sale and lease back handelt es sich um eine Transaktion, bei der der Eigentümer eines Vermögenswerts diesen verkauft und ihn dann direkt vom neuen Eigentümer zurück least. Ein Use Case für diese Transaktion ist bspw. das Sale and lease back einer Immobilie: Das Vorgehen ermöglicht dem Nutzer bzw. dem Eigentümer einer Immobilie, diese an einen Investoren zu einem fixen Festpreis zu verkaufen, während dieser weiterhin in derselben Immobilie wohnhaft bleibt. Der Käufer der Immobilie verpflichtet sich dazu, das Objekt durch einen Rückmietvertrag an den Bewohner zu vermieten. Nach Abbezahlung des Wertes der Immobile wird das Eigentum wieder zurück übertragen. Bei dieser beispielhaften Sale-and-Lease-back-Finanzierung wird der Verkäufer dadurch zum Mieter der Immobilie, während der Käufer zum Vermieter bzw. Investor des Objektes wird.
Was ist der Nutzen von Sale and lease back und was gilt es zu berücksichtigen?
Das Sale and Lease back kann zu einer Win-Win-Situation führen: Der Verkäufer bleibt beim Verkauf des Vermögenswertes aktiver Nutzer der Anlage, während das Eigentum an den neuen Investoren übertragen wird. Üblicherweise haben Sale-and-lease-back-Verträge eine Dauer von zwei bis fünf Jahren. Die Vorteile für den Käufer liegen auf der Hand: Er erhält einen einmaligen hohen Kapitalzufluss, der nun nach Belieben verwendet werden kann. Gleichzeitig ändert sich an der individuellen Situation des Verkäufers nichts, da das Anlagevermögen wie bisher weiter genutzt werden kann. Dies bedeutet, dass der Verkäufer das Unternehmen mit denselben Maschinen weiter bedienen oder in einem veräußerten Mietobjekt weiterhin wohnhaft bleiben kann. Die regelmäßigen Mietzahlungen an den Käufer sind darüber hinaus als Betriebsausgaben absetztbar.
Für den Käufer bedeutet Sale and lease back, dass er mit dem Kauf des Vermögenswertes direkt einen Mietvertrag abschließt und die Cashflow-Rückflüsse für das Objekt von Anfang an abgesichert sind. Der Liquiditätsfluss ist Bestandteil des Vertrages und der Käufer muss sich nicht um die Amortisierung des Investitionsobjektes sorgen. Auch auf Käuferseite kann die Abschreibung des Objektes in der Bilanz geltend gemacht werden. Gerade in ungewissen Zeiten oder einer wirtschaftlichen Rezessionsphase sichert Sale and lease back folglich beide Vertragspartner ab. Es bietet ihnen finanzielle Vorteile und wirkt sich steuerlich begünstigend und bilanziell positiv auf beiden Seiten aus.
Welche Vor- und Nachteile sollten berücksichtigt werden?
Bei der Planung eines Sale-and-lease-back-Vertrages gilt für beide Parteien, mögliche Risiken gut zu durchdenken, um das Geschäft erfolgreich abzuwickeln und davon zu profitieren. Obwohl die Transaktion für beide Seiten steuerlich und bilanziell begünstigend wirkt, muss der Verkäufer sich darüber im Klaren sein, dass eine mögliche Wertsteigerung, die später nach Vertragsabschluss auftreten könnte, nur dem Käufer zugutekommen wird. Da die regelmäßigen Mietzahlungen schon im Vorhinein festgelegt werden, kann nur der Investor von einer Steigerung des Wertes profitieren. Er ist nicht verpflichtet, diesen Gewinn an den Verkäufer weiterzugeben.
Auch im Falle der Veräußerung des Unternehmens hat der Verkäufer nun keinen Zugriff mehr auf das vermietete Anlagevermögen, da dieses nun das Eigentum des Investors ist. Dies könnte negative Auswirkungen auf die Attraktivität der Firma für potenzielle Käufer haben. Beiden Vertragsparteien sollte bewusst sein, dass die Flexibilität für Umzüge, Renovierungen oder neue Vertragspartner bei Sale and lease back durch die im Voraus vereinbarten Vertragsbedingungen verringert wird. Dies muss jedoch nicht zwingend einen Nachteil darstellen, sondern liegt in der Natur der Transaktionsform.
Das Überschreiben des Eigentums bei einer Sale-and-lease-back-Finanzierung und der bürokratische Aufwand kann darüber hinaus für beide Seiten anspruchsvoll werden. Daher ist es ratsam, sich für eine solche Transaktion auf eine professionelle Unterstützung durch Rechtsanwälte und Berater verlassen zu können.